Exemple de défiscalisation par la loi BESSON

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EXEMPLE DETAILLE

Pour ne pas compliquer l'explication, on admettra que aucun changement ne survient durant toute la durée de la défiscalisation (même nombre de parts fiscales, même revenus, même taux d'imposition, pas d'augmentation des loyers, etc).
De même, pour clarifier l'exemple, certains chiffres sont arrondis.

MISE EN PLACE DE LA DEFISCALISATION

Un couple marié, sans enfant, est imposé à 41,75%.
Ils achètent, sous le régime de la loi BESSON, un appartement de 3 pièces de 53 m² à Toulouse, pour 588 000 F.
Le loyer mensuel garanti est de 2 300 F.
Pour financer leur logement, ils ont emprunté 100% des 588 000 à 5,5% sur 20 ans, en profitant d'un prêt PLI que nous lui avons proposé. L'échéance mensuelle pour ce prêt est de 4 000 F.
Apparemment, ils vont devoir épargner chaque mois 1 700 F (4 000 F d'échéance diminuée du loyer de 2 300 F).
On va voir qu'il en est rien, grâce à la loi BESSON.

LA DEDUCTION DE L'INVESTISSEMENT

Pendant les 5 premières années, en application de la loi BESSON, ils vont retrancher de leur revenu global l'équivalent de 8% de leur investissement soit : 588 000 8 /100 = 47 000 F.
Comme ils sont imposés à 41,75%, leur économie d'impôt sera de 47 000 41,75 /100 = 19 600 F, soit 1 650 F par mois.
Leur épargne forcée (due à la différence entre l'échéance du prêt et le montant du loyer perçu) qui était de 1 700 F, passe donc à 1 700 - 1650 = 50 F par mois !
Remarque : la première déduction sera faite sur le revenu global de l'année civile où s'est effectuée la signature chez le notaire.
Le montant de cette déduction sera identique, que la signature se fasse le 2 janvier ou le 31 décembre.

LES REVENUS FONCIERS

Les revenus fonciers doivent évidemment être déclarés à l'administration fiscale.
Dans notre exemple, le montant brut de ces revenus fonciers est de 2 300*12 = 27 600 F (En supposant que la location ait débuté le 1er janvier)
A ce revenu, il faut déduire 10,5% pour frais et charges.
Les revenus fonciers nets sont donc de 27 600 - 2 760 = 25 000 F.
Les intérêts du prêt sont déductibles du revenu foncier net.
La 1ère année, le montant des intérêts est de 31 000 F.
Le revenu foncier est donc déficitaire de 25 000 F - 31 000 F = 6 000 F.

RESULTAT SUR LA 1ère ANNEE

La diminution du revenu global est donc le résultat de deux paramètres :

La réduction de 8% de l'investissement (soit 47 000 F dans notre exemple)
La réduction des déficits fonciers (6 000 F dans notre exemple).
C'est donc 53 000 F qui vont être déduits du revenu global.
Comme le taux d'imposition est de 41,75%, le montant de l'impôt va donc être diminué de 53 000 * 41,75 /100 = 22 000 F soit 1 800 F par mois.
RECAPITULATIF :

Echéance du prêt :

- 2 300 F

Loyer perçu :

+ 1 700 F

Economie d'impôt :

+ 1 800 F

RESULTAT :

+ 200 F

Ce tableau montre que la première année, chaque mois, les personnes ayant utilisé les possibilités offertes par la loi BESSON vont avoir un revenu supplémentaire de 200 F.
Que se passe-t-il dans les années suivantes ?

RESULTAT SUR LES 9 1ères ANNEES

Le tableau ci dessous décrit l'évolution des différents postes sur les 9 premières années, en reprenant le même raisonnement que ce qui a été vu pour la 1ère année.

Année	Déduction sur l'Investissement	Revenus Fonciers Bruts	Intérêts du Prêt	Revenus Fonciers Nets	Diminution Revenu Global	Diminution Impôt	Solde Mensuel
1	47 000	25 000	31 000	- 6 000	53 000	22 000	+ 200 F
2	Idem	Idem	30 000	- 5 000	52 000	22 000	+ 200 F
3	Idem	Idem	30 000	- 5 000	52 000	22 000	+ 200 F
4	Idem	Idem	28 000	- 3 000	50 000	21 000	+ 200 F
5	Idem	Idem	27 000	- 2 000	49 000	20 000	+ 100 F
6	15 000	Idem	26 000	- 1 000	16 000	6 500	- 1 200 F
7	Idem	Idem	25 000 ;	0	15 000	6 200	- 1 200 F
8	Idem	Idem	23 500	+ 1 500	13 500	5 600	- 1 200 F
9	Idem	Idem	22 000	+ 3 000	12 000	5 000	- 1 300 F
TOTAL	295 000	225 000	242 500	- 17 500	312 500	130 500	- 4 000 F

REVENTE DU BIEN

Au bout de 9 ans, l'appartement est revendu au prix ou il a été acheté.
Les personnes vont donc recevoir 588 000 F
Ils vont devoir rembourser à la banque le capital restant dû sur le prêt, soit 399 000 F.
Il va donc leur revenir 189 000 F, alors qu'ils n'ont investi que 4 000 F * 12 = 48 000 F, soit une moyenne de 48 000/108 = 450 F par mois sur 9 ans.
En réalité, leur investissement sera moindre, car :

Ils n'investissent que durant les dernières années, et le loyer ayant augmenté depuis le début de l'opération, l'effort d'épargne demandé est moindre
Ils vont revendre leur bien plus cher qu'ils ne l'ont acheté car l'immobilier est un des placements le plus rentable

CONCLUSION

Le tableau précédent a montré que grâce à la loi BESSON, on peut récupérer un capital important très rapidement, en faisant un effort d'épargne modeste,.
Toutefois, il faut prêter une attention particulière au bien que vous allez acheter, et utiliser tous les moyens mis à votre disposition pour diminuer votre revenu global, donc votre impôt.
Et plus l'économie d'impôt sera importante, plus l'effort d'épargne demandé sera moindre.
Spécialistes de la mise en place de la défiscalisation depuis de nombreuses années, nous sommes en mesure de vous aider dans votre démarche de défiscalisation, en vous sélectionnant des produits de qualité, en vous réalisant le montage financier, et en vous conseillant sur les choix à prendre.
Ces arguments sont développés sur la page Notre Offre

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